Die Berechnung der förderfähigen Ausgaben erfolgt nach der „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“ (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV).

Formel:

(1) Kostenerstattungsbetrag = berücksichtigungsfähige Investitionskosten

– Finanzierung durch Dritte

– Summe Fremdkapital (2) = Mittel zur Finanzierung von Fremdkapitalkosten (3) / (Zinssatz Finanzierung Fremdkapitalkosten + Abschreibung AfA)

Maßgeblich für die Berechnung der förderfähigen Kosten einer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme ist der Kostenerstattungsbetrag, auf den der Eigentümer oder die Eigentümerin gemäß § 177 BauGB Anspruch hätte. Es handelt sich dabei um den Fehlbetrag der Kosten der Maßnahme im Vergleich zu den aus der Immobilie zu erzielenden Einnahmen.

Der Kostenerstattungsbetrag errechnet sich aus der Summe aller berücksichtigungsfähigen Kosten abzüglich

1) der Finanzierung durch Dritte (z.B. Zuschüsse, Tilgungsnachlässe) und,

2) dem eingesetzten Fremdkapital.

Die Finanzierung durch Dritte meint alle Zuschüsse oder Nachlässe von Dritten, die die Kosten reduzieren.

Eingesetztes Fremdkapital meint die Kreditsumme, die mit den Einnahmen aus der Immobilie inkl. einer Abschreibung (Tilgung) bedient werden kann. Dabei wird der Gesamtjahresertrag aus der Immobilie durch die Summe aus dem Zinssatz zur Finanzierung der Fremdkapitalkosten und der Abschreibung (1,5%) geteilt.

(2) Summe Fremdkapital =

Gesamtjahresertrag (3)

(Zinssatz Finanzierung Fremdkapitalkosten + Abschreibung AfA)

Beispiel: Aus einem Gebäude werden nach Abzug der Bewirtschaftungskosten 10.000 € Jahresmieteinnahmen (Mittel zur Finanzierung von Fremdkapitalkosten) generiert. Bei einem Kreditzins von 2,5 % und einer Abschreibung von 1,5 % ist die Rechnung 10.000 €/ (0,025 + 0,015) = 250.000 €. D.h. mit 10.000 € Jahresmieteinnahmen könnte ein Kredit i.H.v. 250.000 € bedient werden.

(3) Der Gesamtjahresertrag errechnet sich aus den Einnahmen aus der Bewirtschaftung der baulichen Anlage nach der Sanierung, der sich abzüglich einer 20%igen Bewirtschaftungspauschale ergibt. Der Gesamtjahresertrag berücksichtigt grundsätzlich immer eine Vollvermietung des Gebäudes/der baulichen Anlage. Auch sonstige Einnahmen wie z.B. aus Mobilfunkanlagen sind zu berücksichtigen.

Beispiel: Aus der zu sanierenden Immobilie werden nach der Sanierung folgende Einnahmen erzielt: Mieteinahmen Wohnungen 8.500  €, Einnahmen Mobilfunkantenne 1.500 €, Mieteinnahmen Ladenlokal 2.500 € = 12.500 €. Abzüglich einer 20%igen Bewirtschaftungspauschale (20% von 12.500 € = 2.500 €) ergibt sich ein Jahresgesamtertrag für die Immobilien i.H.v. 10.000 €.